๐ CASE STUDY ยท BLOK NUSANTARA-7 ยท KALIMANTAN TIMUR
Proyek Pengembangan Sumur Eksplorasi โ "NUSA-7 Dev Phase I"
Skenario: PT Pertamina Drilling Service Indonesia (PDSI) mendapat penugasan untuk mengevaluasi kelayakan pengeboran 3 sumur eksplorasi di Blok Nusantara-7, Kalimantan Timur. Proyek ini akan berlangsung selama 5 tahun dengan total CAPEX awal sebesar Rp 1,500,000 juta. PDSI membiayai proyek ini dengan kombinasi hutang bank dan ekuitas internal.
Sebagai Associate Analyst โ Investment Planning Dev Perf Monitoring & Eval, kamu bertugas menyusun financial model, menghitung kelayakan investasi, dan mempresentasikan rekomendasi kepada Direktur Keuangan.
Sebagai Associate Analyst โ Investment Planning Dev Perf Monitoring & Eval, kamu bertugas menyusun financial model, menghitung kelayakan investasi, dan mempresentasikan rekomendasi kepada Direktur Keuangan.
๐ฉโ๐ผ
Ridha Rossy Pusparini
ASSOCIATE ANALYST ยท INVEST PLANNING DEV PERF MONITORING & EVAL
Bertanggung jawab atas penyusunan financial projection, analisis kelayakan (feasibility), monitoring realisasi vs anggaran, dan pelaporan performa investasi kepada manajemen senior.
Rp 1,5T
TOTAL CAPEX PROYEK
5 THN
HORIZON PROYEK
3 KPI
SUMUR YANG DIBOR
๐ Tugas Kamu sebagai Associate Analyst
01 ยท HITUNG WACC
Tentukan biaya modal tertimbang sebagai discount rate yang tepat untuk proyek ini.
02 ยท BUAT FINANCIAL MODEL
Proyeksikan income statement, arus kas, dan debt schedule selama 5 tahun.
03 ยท HITUNG NPV & IRR
Evaluasi apakah proyek layak secara nilai waktu uang dan tingkat pengembalian.
04 ยท ANALISIS DSCR, ROA, ROI, ROE
Ukur kesehatan finansial proyek dari berbagai sudut pandang: likuiditas, profitabilitas, efisiensi.
๐ก CARA PAKAI SIMULATOR INI:
Buka tab Financial Model โ ubah asumsi dan input pendapatan (sel kuning) โ klik Hitung Ulang โ lihat hasil di tab Dashboard dengan grading warna. Pelajari rumus di tab Pembahasan dan latihan di tab Latihan Soal.
โ๏ธ Asumsi Proyek
EDIT SEL KUNING ยท KLIK HITUNG ULANG UNTUK UPDATE
CAPEX AWAL (Rp Juta)
UMUR PROYEK (Tahun)
TARIF PAJAK (%)
NILAI SISA ASET (Rp Juta)
๐งฎ WACC Builder โ Biaya Modal Tertimbang
PORSI EKUITAS (%)
BIAYA EKUITAS / Ke (%)
PORSI HUTANG (%)
BIAYA HUTANG / Kd (%)
WACC HASIL (auto)
โ
๐ Income Statement & Cash Flow โ 5 Tahun Proyeksi
SEL KUNING = INPUT MANUAL ยท SEL PUTIH = AUTO-KALKULASI
Input manual
Auto-hitung
| ITEM | TAHUN 1 | TAHUN 2 | TAHUN 3 | TAHUN 4 | TAHUN 5 | TOTAL |
|---|
NPV (Rp Juta)
โ
IRR (%)
โ
Payback Period
โ
DSCR Rata-rata
โ
๐จ Skala Penilaian โ KAI Investment Grade
SANGAT BAIK
BAIK
PERHATIAN
TIDAK LAYAK
๐ Visualisasi Performa Metrik
โ๏ธ Rekomendasi Analisis
WACC
Weighted Average Cost of Capital
WACC adalah biaya modal rata-rata tertimbang โ berapa "harga" yang dibayar perusahaan untuk membiayai operasinya dari dua sumber: ekuitas (investor) dan hutang (bank). WACC digunakan sebagai discount rate dalam NPV.
WACC = (E/V ร Ke) + (D/V ร Kd ร (1โT))
E = Ekuitas | D = Hutang | V = E+D
Ke = Biaya Ekuitas | Kd = Biaya Hutang
T = Tarif Pajak
Contoh: E=60%, D=40%, Ke=14%, Kd=10%, T=22%
WACC = (0.6ร14%) + (0.4ร10%ร(1โ0.22))
= 8.4% + 3.12% = 11.52%
WACC = (0.6ร14%) + (0.4ร10%ร(1โ0.22))
= 8.4% + 3.12% = 11.52%
| WACC | Interpretasi |
|---|---|
| < 8% | โ Biaya modal sangat rendah, target return mudah dicapai |
| 8โ12% | ๐ต Normal untuk industri MIGAS |
| > 15% | ๐ด Biaya modal tinggi, proyek harus sangat profitable |
NPV
Net Present Value
NPV mengukur nilai total proyek dalam rupiah hari ini, setelah mendiskon semua arus kas masa depan. NPV positif berarti proyek menciptakan nilai lebih dari biaya modal.
NPV = ฮฃ [ CFt / (1+WACC)^t ] โ Investasi Awal
CFt = Arus Kas Bersih tahun ke-t
t = tahun 1 sampai n
| NPV | Keputusan |
|---|---|
| > 0 | โ LAYAK โ proyek menciptakan nilai |
| = 0 | โ๏ธ Impas โ menutup biaya modal saja |
| < 0 | โ TIDAK LAYAK โ nilai dihancurkan |
IRR
Internal Rate of Return
IRR adalah tingkat diskonto yang membuat NPV = 0. Artinya, IRR adalah "bunga efektif" yang dihasilkan proyek. Bandingkan dengan WACC: kalau IRR > WACC, proyek menguntungkan.
IRR = r sehingga NPV = 0
(diselesaikan dengan iterasi / Excel =IRR())
Cara cepat (interpolasi):
IRR โ rโ + [NPVโ/(NPVโโNPVโ)] ร (rโโrโ)
| Kondisi | Keputusan |
|---|---|
| IRR > WACC + 3% | โ Sangat menguntungkan |
| IRR > WACC | ๐ต Layak |
| IRR โค WACC | โ Tidak layak |
DSCR
Debt Service Coverage Ratio
DSCR mengukur kemampuan proyek membayar kewajiban hutang (cicilan + bunga). Sangat krusial untuk proyek yang dibiayai bank โ bank biasanya mensyaratkan DSCR minimum 1.2x.
DSCR = EBITDA / Total Debt Service
EBITDA = EBIT + Depresiasi
Total Debt Service = Cicilan Pokok + Bunga
| DSCR | Penilaian |
|---|---|
| > 1.5x | โ Sangat Baik โ comfortable margin |
| 1.2 โ 1.5x | ๐ต Baik โ memenuhi syarat bank |
| 1.0 โ 1.2x | โ ๏ธ Perhatian โ margin tipis |
| < 1.0x | โ Gagal bayar hutang! |
ROA
Return on Assets
ROA mengukur seberapa efisien aset perusahaan menghasilkan laba bersih. Semakin tinggi ROA, semakin produktif aset yang dimiliki.
ROA = Net Income / Total Assets ร 100%
Net Income = Laba Bersih setelah pajak
Total Assets = Total nilai aset (โ CAPEX awal)
| ROA | Penilaian |
|---|---|
| > 10% | โ Sangat Baik |
| 7โ10% | ๐ต Baik |
| 4โ7% | โ ๏ธ Cukup |
| < 4% | โ Rendah |
ROI
Return on Investment
ROI mengukur total keuntungan bersih yang diperoleh relatif terhadap investasi awal selama seluruh periode proyek. Cocok untuk membandingkan antar proyek.
ROI = (Total Net Income / Investasi Awal) ร 100%
Total Net Income = ฮฃ laba bersih selama proyek
Investasi Awal = CAPEX
| ROI | Penilaian |
|---|---|
| > 50% | โ Sangat menguntungkan |
| 25โ50% | ๐ต Baik |
| 10โ25% | โ ๏ธ Memadai |
| < 10% | โ Tidak efisien |
ROE
Return on Equity
ROE mengukur seberapa besar keuntungan yang dihasilkan untuk pemegang saham (ekuitas). Investor sangat memperhatikan angka ini karena mencerminkan return atas modal yang mereka tanam.
ROE = Net Income / Total Equity ร 100%
Total Equity = Porsi ekuitas dari CAPEX
(= CAPEX ร % ekuitas)
| ROE | Penilaian |
|---|---|
| > 20% | โ Sangat Baik โ memuaskan investor |
| 15โ20% | ๐ต Baik |
| 8โ15% | โ ๏ธ Cukup |
| < 8% | โ Rendah |
Hubungan Antar Metrik
How They Work Together
Di dunia nyata, satu metrik tidak pernah berdiri sendiri. Berikut cara membacanya secara holistik:
๐ต NPV + IRR: Keduanya wajib positif/melampaui WACC. NPV memberi nilai absolut (Rp), IRR memberi persentase return.
๐ก DSCR: Fokus pada kemampuan bayar hutang โ penting untuk bank/lender. Proyek bisa NPV positif tapi DSCR buruk kalau leverage terlalu tinggi.
๐ข ROA vs ROE: Kalau ROE jauh lebih tinggi dari ROA, berarti proyek memanfaatkan leverage (hutang) secara efektif.
๐ด ROI: Berguna untuk membandingkan dua proyek berbeda. Proyek dengan CAPEX lebih kecil tapi ROI sama = lebih efisien.
1
Hitung WACC Proyek NUSA-7
PT PDSI membiayai proyek Blok Nusantara-7 dengan komposisi berikut:
โข Ekuitas: 60% dari total modal dengan biaya ekuitas (Ke) = 14%
โข Hutang bank: 40% dari total modal dengan bunga (Kd) = 10%
โข Tarif pajak perusahaan: 22%
Hitunglah WACC sebagai discount rate proyek ini!
โข Ekuitas: 60% dari total modal dengan biaya ekuitas (Ke) = 14%
โข Hutang bank: 40% dari total modal dengan bunga (Kd) = 10%
โข Tarif pajak perusahaan: 22%
Hitunglah WACC sebagai discount rate proyek ini!
1
Rumus WACC
WACC = (E/V ร Ke) + (D/V ร Kd ร (1โT))
2
Komponen Ekuitas
60% ร 14% = 8.40%
3
Komponen Hutang (after-tax)
40% ร 10% ร (1 โ 0.22) = 40% ร 7.8% = 3.12%
4
Jumlahkan
WACC = 8.40% + 3.12% = 11.52%
โ
Jawaban
WACC = 11.52% โ Gunakan ini sebagai discount rate di NPV
2
Hitung NPV Proyek 3 Tahun
Proyek pengeboran sumur eksplorasi membutuhkan investasi awal Rp 800,000 juta.
Proyeksi free cash flow: Tahun 1 = Rp300,000jt | Tahun 2 = Rp350,000jt | Tahun 3 = Rp400,000jt
Discount rate (WACC) = 12%
Apakah proyek ini layak secara NPV? Berikan rekomendasi!
Proyeksi free cash flow: Tahun 1 = Rp300,000jt | Tahun 2 = Rp350,000jt | Tahun 3 = Rp400,000jt
Discount rate (WACC) = 12%
Apakah proyek ini layak secara NPV? Berikan rekomendasi!
1
PV Tahun 1
300,000 รท (1.12)ยน = 300,000 รท 1.120 = 267,857 jt
2
PV Tahun 2
350,000 รท (1.12)ยฒ = 350,000 รท 1.254 = 279,108 jt
3
PV Tahun 3
400,000 รท (1.12)ยณ = 400,000 รท 1.405 = 284,695 jt
4
Total PV Cash Flow
267,857 + 279,108 + 284,695 = 831,660 jt
5
NPV
831,660 โ 800,000 = +31,660 jt
โ
Jawaban
NPV = +Rp 31,660 juta โ LAYAK โ
Rekomendasikan proyek ini dilanjutkan.
3
Hitung DSCR dan Nilai Kelayakan Hutang
Proyek NUSA-7 di Tahun 2 memiliki data berikut:
โข EBIT = Rp 480,000 juta
โข Depresiasi = Rp 270,000 juta
โข Cicilan pokok hutang = Rp 120,000 juta
โข Bunga hutang = Rp 60,000 juta
Hitung DSCR. Apakah bank akan puas dengan angka ini?
โข EBIT = Rp 480,000 juta
โข Depresiasi = Rp 270,000 juta
โข Cicilan pokok hutang = Rp 120,000 juta
โข Bunga hutang = Rp 60,000 juta
Hitung DSCR. Apakah bank akan puas dengan angka ini?
1
Hitung EBITDA
EBITDA = EBIT + Depresiasi = 480,000 + 270,000 = 750,000 jt
2
Hitung Total Debt Service
Cicilan Pokok + Bunga = 120,000 + 60,000 = 180,000 jt
3
Hitung DSCR
DSCR = 750,000 รท 180,000 = 4.17x
โ
Jawaban
DSCR = 4.17x โ SANGAT BAIK โ
Jauh di atas syarat minimum bank (1.2x). Proyek memiliki margin keamanan pembayaran hutang yang sangat sehat.
4
Hitung ROA, ROE, dan ROI
Di akhir Tahun 3, proyek NUSA-7 mencatat:
โข Net Income kumulatif 3 tahun = Rp 412,500 juta
โข Total Aset = Rp 1,500,000 juta (= CAPEX awal)
โข Total Ekuitas = Rp 900,000 juta (60% dari CAPEX)
โข Investasi Awal (CAPEX) = Rp 1,500,000 juta
Hitung ROA, ROE, dan ROI. Mana yang terbaik dan apa artinya?
โข Net Income kumulatif 3 tahun = Rp 412,500 juta
โข Total Aset = Rp 1,500,000 juta (= CAPEX awal)
โข Total Ekuitas = Rp 900,000 juta (60% dari CAPEX)
โข Investasi Awal (CAPEX) = Rp 1,500,000 juta
Hitung ROA, ROE, dan ROI. Mana yang terbaik dan apa artinya?
1
ROA
412,500 รท 1,500,000 ร 100% = 27.5% (rata-rata/tahun = 9.2%)
2
ROE
412,500 รท 900,000 ร 100% = 45.8% (rata-rata/tahun = 15.3%)
3
ROI
412,500 รท 1,500,000 ร 100% = 27.5% total dari investasi
4
Interpretasi ROE vs ROA
ROE (15.3%) > ROA (9.2%) karena leverage efektif. Hutang 40% memperbesar return ke pemegang saham.
โ
Jawaban
ROA = 9.2%/thn (Baik ๐ต) | ROE = 15.3%/thn (Baik ๐ต) | ROI = 27.5% total (Baik ๐ต)
Leverage bekerja positif: hutang meningkatkan ROE di atas ROA.
Leverage bekerja positif: hutang meningkatkan ROE di atas ROA.